CATÁSTROFES ENSINAM MUITO MAIS DO QUE SE IMAGINA.

       Tristeza, não há outra palavra que possa descrever o fato.

       Vidas que se foram e sonhos que ruíram. 

       O desabamento do condomínio em Fortaleza, deixa várias lições, várias vertentes de divagações, porém, todas ligadas a um dos pontos mais importantes no condomínio, a segurança.

         Como definir quem tem culpa ou não ?

         Como determinar se trabalhos de recuperação ou reparo eram feitos seguindo as normas ideiais ?

          Diante de dúvidas ou situaões análogas, consulte a Defesa Civil e o CREA.

         O objetivo deste texto, não é cominar culpas, identificar culpados, mas sim apontar aqueles fatos que podem pesar negativamente na segurança dos condomínios.

         O bom profissional, ou o síndico morador eleito, deve buscar sempre informações à respeito dos métodos de análise e prevenção de sinistros dentro do condomínio.

          O morador eleito, pode buscar uma consultoria, um assessoramento de um profissional da area, que além das dicas e observações pertinentes a gestão em si, indicará os pontos que merecem maior cuidado, podendo inclusive auxiliar na escolha de empresa idônea para realizar laudos periciais de engenharia.

          QUAL A FINALIDADE DO LAUDO PERICIAL DE ENGENHARIA ?

          O laudo pericial, tem por finalidade em condomínios novos, apontar falhas e defeitos na construção,isso possibilita ao condômino (proprietário), que este cobre da construtora, dentro do período considerado normal para garantia (5 anos)reparos sempre que necessário, indentificando inclusive possíveis vícios ocultos que podem surgir após algum tempo, a reparação ou até mesmo que alguns pontos sejam refeitos.

          Em condomínios mais antigos, acredito que estes laudos devem ser confeccionados à cada 10 anos, seria o ideal apesar do custo elevado, mas fácil de ser absorvido por gestões eficientes e bem elaboradas.

           Todo material utilizado nas obras, é passível de deterioração, ainda mais quando exposto ao tempo, e levando em consideração a região onde encontra-se.
               Clima, uso, manutenção, material empregado, tudo deve ser pensado e pesado na balança da segurança.

            Durante a obra, a origem da areia utilizada, da terra, a compactação do solo, sua análise, o "estaqueamento" e a fundação, a qualidade do ferro, o tempo de exposição as intempéries durante a obra, se está em região de maresia ou não, enfim, diversos fatores que tornam difícil a detecção de possíveis problemas, mas que pode vir à ser um risco reduzido, com a confecção de um bom laudo pericial. ( De tempos em tempos, estes laudos podem apontar as diferenças estruturais que ocorreram por acomodação do solo, movimentação, e seus impactos estruturais )

              O laudo pericial, mais do que uma defesa do consumidor para verificar se levou "gato por lebre", naquilo que foi acordado e consta do memorial descritivo da obra, pode significar garantia de segurança.

             AFINAL, QUEM DEVE SER RESPONSABILIZADO EM SINISTROS COMO DESABAMENTOS DE EDIFICAÇÕES E AFINS ?

                 Mais uma vez, a importância do laudo, e claro, de uma boa gestão.

                 Existe uma sequência lógica de fatos encadeados, que podem levar à desastres como o observado em Salvador no dia 15/10/2019.

                 Imprudência, imperícia, desídia.

                 Serão os primeiros questionamentos direcionados ao gestor, conselheiros, construtora, e claro, a empresa que elaborou o laudo pericial ( se confeccionado ).

                 É importante salientar a responsabilidade civel e criminal daquele que está à frente do condomínio, bem como dos membros do conselho diretivo.

                 Imprudência, quando apesar de notificado, ciente dos fatos, conhecedor dos riscos, seja por alerta ou conhecimento tecnico próprio, não age de acordo com a gravidade da situação.

                   Imperícia, quando não observa todos os aspectos possíveis e que possam gerar risco para o condominio (no caso), simplesmente por desconhecer verdadeiramente estes aspectos.(O gestor assume o risco legal independente de conhecimento tecnico ou não, pois é inerente ao cargo)

                     Desídia, neste ponto, deixo claro que a desídia, ou o popular "pouco caso", ou descaso, fica evidente quando apesar de ciente, ou notificado, o gestor ou responsável não dá a devida atenção.

                   Vejam bem, não é possível apontar culpados sem analisar todos os fatos em detalhes, mas as omissões de toda espécie podem sim estar bem claras, basta reunir os elementos disponíveis, principalmente quando os próprios moradores registram problemas pontuais recorrentes.

                    Você observa trincas, desníveis, portas e janelas que emperram de uma hora para outra, vazamentos, registra problemas deste tipo em áreas comuns com o seu celular ?
Registre, relate, questione... evite ser vítima do acaso, ou do descaso.

Imagem das pilastras (colunas) do edifício que desabou em Salvador, estas encontravam-se expostas na garagem do edifício, mas e a estrutura que você não vê ?

Diante desta imagem, como afastar a responsabilidade direta daqueles responsáveis pelo condomínio?
       ( Nos casos de dano interno impossível de identificar um bom laudo pode fazer a diferença )

     
               PENSE NISSO.

                   Infelizmente, muitos "gestores" preferem dar mais atenção as obras voluptuárias, ou seja, aquelas que tem mais visibilidade, primam por investir em acabamentos, decoração, festas, e geralmente em detrimento de obras que não seriam tão visíveis, como as estruturais, ou que fiquem fora do alcance e da vista dos moradores.

                   Lembre-se, é a política dentro do condomínio, contando com as obras voluptuárias para que sirvam de propaganda para as próximas eleições.

                             As obras necessárias, são aquelas de menor visibilidade na maioria dos casos, pois estão ligadas a estrutura tecnica da edificação, podendo ir além da estrutura física, passando por elétrica e hidráulica.

                    DIANTE DA NECESSIDADE DE GASTOS COM OBRAS NO SEU CONDOMÍNIO, SE FOSSE PRECISO ESCOLHER NOVO PISO DA QUADRA, OU NOVO LAUDO PERICIAL DE ESTRUTURA, QUAL RECEBERIA MAIS VOTOS ?

                   O laudo pericial, deve ser realizado por empresa idônea, que disponha de recursos tecnicos capazes de identificar até mesmo alterações em maior profundidade em áreas concretadas.

                         É caro ? ( esta é a principal pergunta )

                         Quanto vale a sua segurança e de sua famíla ?

                            É preciso deixar claro,que até mesmo o locador cuja ciência dos problemas estruturais seja possível provar, pode ser arguido judicialmente.

                         O CONDÔMINO PODE CONTRIBUIR PARA A SEGURANÇA ?

                         Definitivamente... sim!

                         Relatar alterações, portas que de repente deixam de funcionar corretamente (emperrando), janelas que emperram de repente, estalos, trincas que surgem e alastram-se, sancas de gesso soltando, pisos que sofrem desalinhamento, vazamentos, e isso tudo não apenas na unidade condominial (casa/apto), mas em áreas comuns, pois o condomínio, como o próprio nome diz, é o "domínio comum", todos desfrutando da mesma área comum,e sujeitos aos mesmos riscos.

              O MEU CONDOMÍNIO JÁ REALIZOU LAUDO PERICIAL, COMO SABER SE ESTÁ CORRETO ?

                  Partindo do princípio da responsabilidade na contratação.

                 A empresa que gerou o laudo, é idônea ?

                 Quais aspectos foram observados ?

                 Que tecnicas foram utilizadas na elaboração do laudo ?

                 O que foi observado na confecção do laudo ?

                 Os pontos negativos presentes no laudo, foram cobrados junto a construtora ?

                  

   Apontar culpados e responsáveis, é leviano sem deixar claro que todo problema é oriundo de uma pequena palavra, "omissão".

   Esta pode começar na responsabilidade objetiva do gestor, passando pela empresa que gerou o laudo, pela construtora, enfim... é melhor prevenir, do que buscar culpados após o sinistro.

         CONSULTORIA BEM FEITA, PROFISSIONAL, SANANDO DÚVIDAS À RESPEITO DE TODOS OS ASPECTOS PERTINENTES A GESTÃO CONDOMINIAL, É PONTO CRUCIAL, DIANTE DA PROFISSIONALIZAÇÃO DA ÁREA.

          Atenção ! 

          No texto acima não foram determinadas culpas específicas, mas sim citadas as                   possibilidades existentes,e as possíveis vertentes que seriam investigadas. 

                                                  

                  ROGÉRIO MARQUES - SÍNDICO PROFISSIONAL (CERTIFICADO)
         Consultoria e assessoria para condomínios na elaboração de rotinas, identificação de riscos de toda ordem, escolha de prestadores de serviço (síndico eleito/contratado, terceirizadas, administradoras e afins). 
             O condomínio é uma empresa, trate-o como tal, com profissionalismo, pois os sócios (condôminos), pagam pela gestão equivocada.
               SAIBA MAIS... DESPERDICE MENOS.
               011 987257439 - 47993274
            Não ofereço os serviços de síndico profissional aos clientes da consultoria por questões éticas.

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